Scheidung und Immobilie: Einigung finden und richtig bewerten

Wenn sich ein Ehepaar trennt, sind oft nicht nur Gefühle betroffen – auch wirtschaftlich steht viel auf dem Spiel. Besonders dann, wenn eine gemeinsame Immobilie vorhanden ist, wird die Trennung schnell zur Herausforderung. Denn ein Haus oder eine Eigentumswohnung lässt sich nicht einfach teilen wie ein Sparbuch oder Haushaltsgegenstände. In diesem Beitrag zeigen wir, welche Optionen es bei einer Scheidung mit Immobilie gibt, warum eine professionelle Bewertung entscheidend ist und wie sich faire Lösungen finden lassen.

Wer ist Eigentümer der Immobilie?

Zu Beginn sollte geklärt werden, wem die Immobilie rechtlich gehört. In vielen Fällen sind beide Ehepartner als Miteigentümer zu je 50 % im Grundbuch eingetragen. Dann gehört das Haus oder die Wohnung beiden – unabhängig davon, wer mehr investiert hat oder wer die Finanzierung getragen hat.

Aber auch wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht, bedeutet das nicht automatisch, dass der andere keine Ansprüche hat. Denn im Rahmen des Zugewinnausgleichs können Immobilienwerte berücksichtigt werden, wenn sie während der Ehezeit geschaffen oder erhöht wurden.

Möglichkeiten zur Aufteilung: Verkauf, Übernahme, Vermietung?

Sind sich beide Ehepartner einig, lassen sich Immobilienlösungen meist unkompliziert gestalten. Diese Optionen stehen zur Wahl:

1. Verkauf der Immobilie: Die wohl sauberste Lösung ist der gemeinsame Verkauf. Der Erlös wird nach Abzug aller Kosten hälftig geteilt (bei 50/50-Eigentum). Vorteil: Kein langfristiges Band mehr, klare Verhältnisse.
2. Übernahme durch einen Partner: Einer der Ehepartner übernimmt die Immobilie allein und zahlt den anderen aus. Voraussetzung: Einigung über den Marktwert sowie die Möglichkeit, die Finanzierung allein zu stemmen.
3. Vermietung der Immobilie: Wenn ein Verkauf aktuell nicht sinnvoll erscheint oder Kinder noch im Haus wohnen, kann die Immobilie auch vermietet werden. Die Mieteinnahmen werden aufgeteilt – oder einer bleibt als Verwalter aktiv.
4. Weiternutzung durch einen Elternteil mit Kindern: In manchen Fällen bleibt ein Elternteil mit den Kindern in der Immobilie, etwa bis zum Abschluss der Schulzeit. Der andere Partner erhält ggf. eine Ausgleichszahlung oder Verzinsung.

Was tun bei Uneinigkeit?

Wenn keine Einigung gelingt, kann es zu einer sogenannten Teilungsversteigerung kommen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert – meist unter dem Marktwert. Für beide Seiten ist das eine wirtschaftlich nachteilige und emotional belastende Lösung.

Daher unser Rat: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch – idealerweise unterstützt durch eine Mediation oder rechtliche Beratung. Grundlage jeder Einigung ist ein fairer, nachvollziehbarer Immobilienwert.

Immobilienbewertung – warum sie unverzichtbar ist

Unabhängig davon, ob Sie verkaufen, auszahlen oder vermieten möchten: Der Wert der Immobilie spielt bei allen Lösungen eine zentrale Rolle. Und hier wird es heikel – denn viele Ehepaare haben sehr unterschiedliche Vorstellungen davon, was ihr Haus tatsächlich wert ist.

Eine professionelle Immobilienbewertung schafft hier objektive Klarheit. Sie berücksichtigt nicht nur Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie, sondern auch rechtliche Besonderheiten (z. B. Wohnrechte, Nießbrauch, Teilungserklärungen).

Ein erfahrener Sachverständiger kann:

• den aktuellen Marktwert (Verkehrswert) ermitteln
• die Bewertung für gerichtliche oder notarielle Vereinbarungen verwenden
• Argumentationssicherheit in Gesprächen mit Banken, Anwälten oder dem Ex-Partner schaffen

Fehler vermeiden: Diese Punkte sind besonders wichtig

Viele Paare begehen im Scheidungsprozess rund um die Immobilie typische Fehler:

• Wertschätzung aus Online-Portalen übernehmen: Diese sind oft sehr ungenau und rechtlich nicht verwertbar
• Einseitige Bewertungen beauftragen: Wenn nur einer der Partner ein Gutachten einholt, wird dieses oft von der Gegenseite angezweifelt
• Emotional entscheiden: „Ich habe so viel Arbeit in das Haus gesteckt“ – das zählt emotional, aber nicht rechtlich
• Steuern und Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer oder Vorfälligkeitsentschädigungen können den Erlös deutlich mindern

Wie funktioniert eine professionelle Bewertung?

Ein qualifizierter Gutachter (z. B. öffentlich bestellter Sachverständiger oder nach DIN EN/ISO 17024 zertifiziert) führt in der Regel folgende Schritte durch:

1. Besichtigung der Immobilie vor Ort
2. Dokumentenanalyse: Grundbuch, Bauunterlagen, Energieausweis, etc.
3. Wahl eines geeigneten Bewertungsverfahrens: Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwertverfahren – je nach Immobilientyp
4. Erstellung eines Gutachtens mit Begründung und Marktanalyse

Das Ergebnis: ein gerichtsfestes Wertgutachten, das als Basis für Einigungen, gerichtliche Entscheidungen oder notarielle Verträge dient.

Fazit: Klarheit durch Bewertung, Einigung durch Kommunikation

Eine Immobilie stellt in einer Scheidung oft den größten Vermögenswert dar – aber auch eine emotionale Verbindung. Umso wichtiger ist ein strukturierter, fairer Umgang damit.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie den Immobilienwert neutral und professionell ermitteln – bevor es zu Streit, Verzögerung oder gerichtlichen Verfahren kommt.