Eine Immobilie zu verschenken, ist ein großer Schritt – sei es aus steuerlichen Gründen, zur vorweggenommenen Erbfolge oder aus familiärer Verbundenheit. Doch so einfach, wie es klingt, ist eine Schenkung nicht. Sie bringt neben Chancen auch rechtliche, steuerliche und finanzielle Risiken mit sich. In diesem Beitrag erfahren Sie, was bei der Schenkung einer Immobilie zu beachten ist – von der Bewertung über steuerliche Freibeträge bis hin zu möglichen Rückforderungen.
Warum eine Immobilie verschenken?
Die häufigsten Gründe für eine Immobilienschenkung sind:
- Vermögensübertragung zu Lebzeiten (z. B. an Kinder)
- Steuerliche Vorteile durch Ausnutzung von Freibeträgen
- Vermeidung von Erbstreitigkeiten
- Absicherung eines Partners oder Familienmitglieds
- Einsparung von Pflegekosten oder Pflichtteilsansprüchen
Vor allem bei größeren Vermögen ist eine frühzeitige Schenkung Teil der strategischen Nachlassplanung.
Chancen und Vorteile der Schenkung
- Steuerersparnis: Jeder Empfänger hat persönliche Freibeträge – z. B. 400.000 € bei Kindern. Diese können alle zehn Jahre neu genutzt werden.
- Mitspracherecht sichern: Durch Nießbrauch oder Wohnrecht kann sich der Schenkende eine Nutzung oder Mieteinnahmen vorbehalten.
- Vermeidung von Erbstreit: Klarheit zu Lebzeiten beugt späteren Konflikten vor.
- Flexibilität: Die Schenkung kann mit Bedingungen verknüpft werden – z. B. Rückforderungsrecht bei Pflegebedürftigkeit oder Scheidung.
Risiken und Fallstricke
- Wertverfall oder finanzielle Not: Einmal verschenkt, ist die Immobilie nicht mehr im eigenen Vermögen – Rückforderungen sind nur unter bestimmten Bedingungen möglich.
- Pflichtteilsergänzungsansprüche: Schenkungen innerhalb von 10 Jahren vor dem Erbfall erhöhen ggf. Pflichtteilsansprüche enterbter Erben.
- Pflegekostenregress: Wenn der Schenker pflegebedürftig wird, kann das Sozialamt unter Umständen auf das verschenkte Vermögen zugreifen.
- Streit mit Geschwistern oder Miterben, wenn nur eine Person bedacht wurde.
Bewertung der Immobilie: Warum sie so wichtig ist
Vor jeder Schenkung sollte der genaue Wert der Immobilie festgestellt werden. Er bildet die Grundlage für:
- Berechnung der Schenkungssteuer
- Gleichbehandlung mehrerer Kinder oder Erben
- Verträge mit Rückforderungs- oder Nießbrauchregelungen
Ein Gutachten durch einen neutralen Sachverständigen schützt beide Seiten vor späterem Streit. Der Verkehrswert (Marktwert) wird je nach Art und Nutzung der Immobilie ermittelt – etwa im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.
Schenkungssteuer: Freibeträge und Berechnung
Das Schenkungssteuergesetz unterscheidet zwischen Steuerklassen mit jeweils eigenen Freibeträgen:
| Verwandtschaftsverhältnis | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner | I | 500.000 € |
| Kinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten etc. | II | 20.000 € |
| Alle anderen | III | 20.000 € |
Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, fällt Schenkungssteuer an – gestaffelt zwischen 7 % und 50 %, abhängig von Steuerklasse und Höhe des Werts.
Vertragliche Gestaltung: Worauf Sie achten sollten
Ein notarieller Schenkungsvertrag ist gesetzlich vorgeschrieben. In ihm sollten folgende Punkte eindeutig geregelt sein:
- Verkehrswert der Immobilie (ggf. mit Gutachten)
- Vorbehaltsrechte (z. B. Nießbrauch, Wohnrecht)
- Rückforderungsrechte (bei Verarmung, Scheidung, Insolvenz des Beschenkten)
- Verteilung bei mehreren Beschenkten
Ein erfahrener Notar kann helfen, rechtssichere und ausgewogene Regelungen zu treffen.
Rückforderung: Wann ist eine Schenkung widerrufbar?
Grundsätzlich ist eine Schenkung bindend. Rückforderungen sind nur in Ausnahmefällen möglich:
- Verarmung des Schenkers (BGB § 528)
- grober Undank des Beschenkten (BGB § 530)
- vertraglich vereinbarte Rückforderungsgründe (z. B. bei Ehescheidung des Kindes)
In der Praxis ist es daher wichtig, Rückforderungsrechte vertraglich klar zu regeln – idealerweise mit anwaltlicher Beratung.
Fazit: Mit Planung und Bewertung Risiken vermeiden
Die Schenkung einer Immobilie kann eine sinnvolle und steuerlich clevere Lösung sein – wenn sie durchdacht ist. Eine fundierte Wertermittlung, klare vertragliche Regelungen und eine rechtliche Beratung schützen alle Beteiligten vor bösen Überraschungen.
Wichtiger Hinweis
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Fragestellungen empfehlen wir, einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater zu konsultieren.
